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Gestão de conflitos entre condôminos

Nos dias de hoje, é cada vez mais comum a falta de paciência dentro de condomínios. E a figura do síndico pode ser uma boa ponte para minimizar problemas entre vizinhos

Gestão de conflitos entre condôminos

Mais que uma função técnico-administrativa, ser síndico envolve principalmente a tarefa de gerir pessoas. Tanto o morador que assume o cargo, quanto o profissional que se qualifica para encarar esse desafio, deve estar ciente que na maior parte do tempo o seu trabalho vai ser mediar conflitos entre os condôminos, sendo que no topo do ranking de reclamações estão: o incômodo causado pelo barulho do vizinho, vazamentos, problemas com vagas de garagem e animais de estimação. É o cachorro que não para de latir no apartamento do lado, o vizinho de cima que arrasta os móveis ou a festa que o outro morador deu na noite anterior.

Resolver conflitos e até acordar de madrugada para administrar as mais inesperadas situações fazem parte da rotina de todos os condomínios. E no Residencial Itália, em Florianópolis, não é diferente. A síndica Elis Lazareviski está no cargo há pouco mais de um ano e já enfrentou algumas saias justas, como no caso de condôminos que têm atrito com vários vizinhos. Com MBA em gestão de pessoas, Elis busca em suas experiências profissionais inspirações e técnicas para driblar os impasses diários.

“Em quase todos os locais têm pessoas que são mais impacientes e que reclamam de tudo. Então, se você não gosta de lidar com gente, não adianta ser um excelente administrador. No dia a dia do condomínio você não lida só com números, na maior parte do tempo as questões a serem resolvidas envolvem relacionamento. Eu procuro não interferir em situações corriqueiras, mas sempre que procurada ou se percebo a necessidade de uma interferência, faço de boa vontade. Tento mediar da melhor maneira possível, apaziguando os dois lados para tentar ‘baixar a poeira’. Se eu não souber conduzir ou optar por me omitir na resolução do problema, com certeza terei que enfrentá-lo mais a frente, só que num estágio muito mais grave”, avalia.

É impossível saber quando um morador irá reagir de forma intempestiva. Também não é papel do síndico adivinhar quando dois moradores estão com dificuldades em seu relacionamento. Mas é possível, sim, ajudar o condomínio a ser um local com menos desentendimentos. Como foi o caso da Lia Benthien, síndica do Residencial Carybe, que ao assumir a administração do seu condomínio enviou um comunicado para todos os moradores, onde tentou estimular que eles tentassem resolver entre si os pequenos impasses diários.

“Partindo do princípio de que muitas vezes o outro nem sabe que está incomodando, acho muito válida a conversa entre os vizinhos. Mas, se não funcionar, aí eu entro em ação. Falo com a pessoa sobre as queixas do outro, mas nunca de forma autoritária, sempre pedindo colaboração. Acho que as pessoas têm que entender que vivem em uma comunidade e que todos perdem um pouco para o ganho comum. Ninguém é obrigado a ser amigo do vizinho, mas respeitar quem está ao seu lado é salutar, é educado e civilizado. Aquias regras valem para todos e ninguém tem privilégios ou prejuízos diferenciados”, enfatiza.

De quem é a responsabilidade de resolver o conflito?

De acordo com a advogada Lidiane Genske Baia, especialista com 15 anos de experiência na área condominial, a lei é muito ampla quando fala sobre as responsabilidades que competem ao síndico. No Código Civil, o artigo 1.348 aborda as obrigações que norteiam a atividade, mas em momento algum delega ao gestor a função de mediador. Por isso, a indicação é que o administrador siga sempre as determinações da Convenção e do Regimento Interno, além de tentar manter o bem-estar entre os moradores do condomínio.

“Quando um problema entre condôminos é trazido para o síndico, ele deve entrar em contato com as partes e tentar resolver a questão. É muito importante que ele converse com cada um, podendo até mesmo marcar uma reunião de tentativa de conciliação. Mas, se o assunto não for resolvido, o gestor pode enviar uma notificação extrajudicial e dependendo do assunto, até uma multa. Agora, se a questão não for solucionada depois de todas estas providências, o próximo passo é a propositura de ação judicial, e daí quem tem que tomar essa providência são as partes envolvidas”, explica.

A advogada ainda destaca como princípios básicos de um bom gestor ser paciente, mediador e buscar ser o mais imparcial possível. Além disso, ter bom senso e saber mostrar ao morador que ele precisa se adaptar às regras para ter uma boa convivência dentro do condomínio. “É importante que o administrador atue em tudo que pode causar conseqüências para o condomínio. Vale sempre lembrar que mesmo se você estiver com 100% da parte financeira em dia, mas deixar a gestão de pessoas de lado, o seu condomínio vai estar um caos”, analisa.

Já para o advogado Cristiano de Souza, consultor jurídico condominial, o síndico deve ouvir as reclamações, avaliar e conforme a questão informar as partes envolvidas do fato, comunicando sempre o suposto infrator e garantindo-lhe a ampla defesa. Antes de multar, ele destaca a necessidade de procurar apaziguar, podendo inclusive fazer mediações de conflitos, por meio de terceiros contratados, como um mediador profissional com experiência e capacitação em condomínios, que possua técnicas apropriadas para que não haja envolvimento direto e possíveis favorecimentos. “O gestor deve ter uma postura de negociador e ser totalmente transparente. Mas, acima de tudo, ser um profissional criterioso, que não confundirá questões pessoais com suas obrigações legais ao gerenciar um conflito”, comenta.

Segundo ele, o síndico estará ajudando o morador na convivência em comunidade fazendo com que ele entenda que faz parte de uma organização social com regras que devem ser seguidas e cumpridas por todos os envolvidos. “Uma das formas de existir um conflito é negar a participação ou mesmo ocultar informações. Gerenciar e ser proativo em uma visão a frente da coletividade, não apagando fogo com querosene, é o dever do síndico”, conclui.

Gestão de crise

Confira algumas orientações dos especialistas sobre os recursos que os síndicos e condôminos dispõem para evitar que os conflitos fujam ao controle:

Fonte: CondomínioSC