Convenção e inadimplência da quota condominial


Uma das situações que causa revolta no condomínio é a constatação dos proprietários que são pontuais de que tiveram sua quota aumentada em razão da inadimplência de alguns vizinhos que deixam de pagar o rateio de despesas.

O problema se agrava com a postura de alguns síndicos de evitar entrar com um processo judicial, por ficarem constrangidos em ter que cobrar do vizinho, seja por tê-lo como amigo ou em decorrência do custo com a contratação de advogado e as despesas da ação.


Diante dessa condução pouco profissional, inúmeros são os casos de condomínios que consolidam prejuízos expressivos em razão da prescrição, pois, após cinco anos, perdem o direito de cobrar a dívida. Assim, acaba que os apartamentos são desvalorizados por causa das quotas de condomínio elevadas, que poderiam ser menores caso a inadimplência fosse combatida de forma técnica.


Com uma redação profissional da convenção, é possível inibir a falta de pagamento de maneira eficaz; inexplicavelmente, porém, as convenções continuam a ser copiadas de modelos ultrapassados, sem incorporar as evoluções do Código Civil e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que consagrou ser atitude antissocial deixar de pagar as obrigações condominiais, podendo o apartamento ser leiloado.


É ignorado pela maioria da população que os tribunais de Justiça e o STJ consideram legal a cobrança de juros de até 10% ao mês em caso de atraso no pagamento da quota de condomínio. Diante da inadimplência contumaz, é possível que o devedor seja punido com multa de 500% do valor da quota, graduada conforme a convenção, com base no art. 1.337 do Código Civil.


O juro de 1% ao mês e a multa moratória de apenas 2% são mantidas nas convenções justamente por essas serem elaboradas de forma amadora, sendo penas tão brandas que acabam por estimular a impontualidade. Uma coisa é multar um devedor eventual ou que perdeu o emprego, e outra, bem diferente, é punir o devedor que reiteradamente descumpre seus deveres, sendo a este aplicada a multa de até cinco vezes o valor da quota.


Outro mecanismo eficaz para coibir a inadimplência é a convenção prever, nos edifícios que possuem medição individualizada de água, que a administração poderá cortá-la. Percebemos que muitos condôminos não pagam a quota por simples opção, convictos de que ocorrerá a prescrição; e não se envergonham de utilizar as áreas de lazer, água, elevadores, funcionários etc. sem pagar. Para moralizar, basta atualizar a convenção com técnica jurídica.

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